Waarom een huis geen investering is
Waarschijnlijk gaan we een hoop mensen pijn doen met deze boodschap. Want veel mensen denken namelijk wel dat een koophuis een investering is. Maar als je heel dit artikel leest begrijp je waarom dat niet het geval is.
Als je aan een random voorbijganger op straat zal vragen wat zijn beste financiële beslissing ooit is. Is de kans groot, mits hij je geen stomp in je gezicht verkoopt, zal antwoorden: het kopen van een huis. Het zit namelijk in de cultuur gebakken van de mens.
We zijn het er allemaal over eens, toch? Zodra je genoeg geld hebt om een huis te kunnen kopen, is dat de beste financiële beslissing die je kunt maken. Veel economen en bankiers zullen die uitspraak ondersteunen. Toch gaan wij ze in dit artikel tegen spreken, een huis is geen investering!
Wij als Levelheaded delen wekelijks waardevolle content op onze blog. Mocht je onze blog handig vinden, deel het dan met je vrienden! Samen leren over financiën is namelijk altijd leuker dan alleen. Mocht je nog vragen hebben na afloop van het lezen kun je ons altijd bereiken.
Dit gaan we behandelen:
Nooit meer rendement mislopen?
Word een succesvolle zelfstandige belegger op de beurs door de winnen met beleggen cursus van Levelheaded!
De drie manieren van kopen
Als je besluit dat je een huis wil kopen heb je drie manieren. Bij elke manier maak je net iets anders gebruik van vastgoed. Elke optie heeft ook een andere invloed op je totale financiën. De drie manieren van kopen zijn:
- Een huis kopen voor jezelf
- Investeren in vastgoed
- Househacking
Een huis kopen voor jezelf: dit is wat de meeste mensen doen. Een koophuis kopen voor jezelf, waarvan wordt gezegd dat het de beste financiële keuze is die je kunt maken. Een voordeel van deze manier van kopen is dat je vermogen opbouwt.
Wat veel alleen vaak vergeten wordt is dat bij deze optie nog wel wat zaken komen kijken. Zo heb je onder andere de aanbetaling van 10 tot 20% van de aankoopprijs, jij bent vanaf nu verantwoordelijk voor het huis en het onderhoud en tot slot komen er verzekeringen en belastingen bij kijken.
Investeren in vastgoed: laten we over een ding heel duidelijk zijn, als je in vastgoed investeert is het natuurlijk wel een investering. Zo meteen zullen we daar nog verder op ingaan. Deze manier van kopen is bedoeld om inkomen te genereren en anderen vermogen voor jou op te laten opbouwen.
In deze situatie laat je anderen, de huurders, betalen voor jouw hypotheek. Op deze manier bouwen zij vermogen voor jou op. Daarnaast genereren de huurders meestal ook nog een extra inkomen voor je. Omdat de inkomsten van huur vaak hoger zijn dan de kosten en de aflossing.
Househacking: househacking is een redelijk Amerikaans principe, het klinkt heel lastig maar het is niet heel spannend. Het komt neer op onderverhuren. Jij huurt een woning waar meerdere mensen in kunnen verblijven en je verhuurt de kamers aan anderen. In Nederland is dit met wetgeving iets lastiger te doen, en niet alle verhuurders zitten erop te wachten.
Het principe werkt als volgt: je huurt een huis voor €1.200 euro in de maand. Je verhuurt enkele kamers uit het huis aan 1 persoon en je berekent hem hiervoor €1.200 euro in de maand. Als het ware betaalt hij dus jouw huur en leef jij gratis.
Cashflow van 30 jaar
Als je een huis wil kopen, weet je één ding zeker. Je moet een aanbetaling doen van tussen de 10 en 20%. Stel je wilt een huiskopen van €350.000 euro dan moet je dus rekenen met een bedrag tussen de €35.000 en €70.000 euro.
Dit geld wat je betaalt om het huis te kopen heet ook wel de ”down payment”. En juist deze down payment zorgt ervoor dat je heel veel geld gaat mislopen. Het grootste nadeel is namelijk dat het geld van de down payment vastzit. Het produceert geen cashflow en het levert je niet direct een ROI, return on investment, op.
Het vervelende is niet alleen dat je geld misloopt. Maar ook de duur van de periode dat je geld misloopt. Een looptijd van een hypotheek is namelijk gemakkelijk 30 jaar. Dit betekent dat je in die 30 jaar, jaar op jaar cashflow misloopt door het geld dat vastzit in je huis.
Asset of liability
Een groot deel van het antwoord van dit artikel gaat over de definitie van een investering. Oftewel een asset. Het tegenovergestelde van een asset is een liability. Laten we eens de definitie hiervan op een rijtje zetten.
- Asset = inkomen genererend, levert geld op
- Liability = uitgaven, kost geld
Laten we nu eens kijken naar het kopen van een koophuis. Brengt het kopen van een huis geld in het laatje, genereert het inkomen. Een koophuis die niet verhuurd wordt levert geen geld op. Het is dus volgens de definitie van een asset geen investering. Sterker nog een huis kost geld, daar komen we zo verder op terug.
Maar als het kopen van een woning geen investering is, is het dan beter om te huren? Niet direct. Wij zijn niet tegen het kopen van een woning maar wel van het verkeerd labelen van deze aankoop. Of huren of kopen interessant is licht aan de situatie. Dit heeft namelijk met de koop/huur ratio te maken.
Dat zit als volgt. Stel een huis kost €300.000 en je kan in dezelfde regio een soortgelijk huis huren voor €18.000 per jaar, dan bedraagt de koop/huur ratio 16,7. Dus je kan 16.7 jaar huren voor de kostprijs van een huis te kopen. Deze ratio is interessant om te weten of het voordeliger is om te kopen of om te huren. Ligt de ratio onder 16.7 is kopen interessant, ligt die erboven is huren interessant.
Tip: gebruik deze rekenhulp altijd als je van plan bent een nieuwe woning te kopen of huren!
Illiquide en diversificatie
Een van de belangrijkste dingen van een investering is de liquiditeit, ook wel hoe snel kan ik van mijn investering af. Daarnaast is diversificatie erg belangrijk, hoe gespreid is mijn investering. Zoals je misschien al verwacht had is beide bij een huis rampzalig.
Het verkopen van een huis is niet iets dat je 1,2,3 kan doen. Je moet foto’s maken, een makelaar inhuren, open huizen houden en tot slot een goed bod ontvangen. Dat laatste is misschien nog wel lastiger dan je zou denken in tijden van crisis. Er worden in dat soort situaties vaak veel huizen verkocht voor een stevig verlies.
Het tweede punt is diversificatie, door het kopen van een koopwoning ben je gebonden aan een plek. Niet alleen kan dat je een gevoel geven van gevangen zitten maar je loopt ook een verhoogd risico met je investering. Stel je even voor dat jouw hele pensioen of vermogen in een aandeel zou zitten. Dan zou je dat waarschijnlijk vrij riskant vinden toch? Stel nu dat dat ene bedrijf failliet gaat.
Hetzelfde kan gebeuren met jouw huis, maar dan in een net iets andere vorm. Stel dat er in jouw wijk een industrieterrein komt, dit kan nieuwe kopers afschrikken. Dat kan weer als gevolg hebben dat huizen prijzen dalen. Dalende huizen prijzen, ja ook in 2021 is het nog mogelijk.
Dat vergeten huiseigenaren namelijk nog wel eens. De extreme groei op de huizenmarkt is namelijk eerder een uitzondering dan de regel. Zo waren de prijsstijgingen van huizen gemiddeld 0.4% per jaar tussen 1890 en 2004.
Mocht je nou willen investeren in vastgoed, wij hebben laatst een artikel geschreven over een vastgoedfonds versus normale vastgoed. Je leest het hier!
Kosten van een huis
- Belastingkosten
- Onderhoudskosten
- Notariskosten bij koop
- Verschillende verzekeringskosten
Waarom een huis geen investering is
Een huis genereert geen inkomen. Het hebben van een koophuis kost zelfs geld. De definitie van een asset is dat het geld produceert. Een huis kan dus nooit een investering zijn. Daarnaast staat je geld 30 jaar of langer vast waardoor je het principe van opportunity cost krijgt. Zou je namelijk de aanbetaling ergens investeren in aandelen is de kans groot dat het resultaat beter zou zijn.
Wat is dan wel een goede optie vraag je? Een huis kopen kan nog steeds een goed idee zijn. Maar huren hoeft niet altijd slecht te zijn, wij hopen dat dit artikel je dat heeft duidelijk gemaakt. Maak gebruik van de koop/huur ratio om zo te bepalen wat beter is.
Wij hopen dat dit artikel nuttig voor je is geweest en dat je het met plezier hebt gelezen. Mocht een van je vrienden ook interesse hebben in investeren, stuur dit artikel dan gerust door!
Wil jij nou meer leren over belastingen en investeren? Neem dan deel aan de Levelheaded cursus winnen met beleggen! Leer succesvol zelfstandig beleggen voor slechts €39,- euro per maand.
Voor het laatst bijgewerkt op 18 augustus 23:59.
